НДФЛ при продаже дома

Может есть налоговики а форуме? Подскажите, если дом был построен, то есть были понесены определенные затраты, то они учитываются при расчете НДФЛ после продажи дома?
Ситуация вообще такая: в обмен на квартиру тещи был приобретен участок со сгоревшим домом (объект поврежденный/уничтоженный пожаром) на ее имя (может факт, что она пенсионер имеет значение). Этот участок был размежеван на 2. Один продан 2 года назад. На другом строили ей дом. Но по определенным причинам этот дом пришлось продать (декабрь 2010 года). Сумма продажи 5 млн. Перед самым фактом продажи его зарегистрировали, то есть ни о каком 3х летнем проживании речи не идет. Сейчас ей будем покупать квартиру.
Что в сухом остатке надо быдет заплатить?
Можно ли при подаче декларации и расчете дохода учесть затраты на строительство дома? (Странно как то, что сумма от продажи является доходом вся, а то что на строительство было потрачено почти столько же - это как?)
Есть ли какие то льготы при уплате НДФЛ для пенсионеров?
Есть ведь еще вычет в 1 млн, который можно вычесть из суммы облагаемой налогом, так?
Может кто то знает, как грамотно эту ситуацию разрулить?

доход считается либо как стоимость продажи минус 1млн и с этой суммы платится 13%
либо стоимость продажи минус подтвержденные затраты на недвижимость( в вашем случае на строительство дома но обязательно с бумагами с чеками с квитанциями и т.д.) и уже с этой суммы 13%
только несовсем поняла..если продажа была в 2010г вроде декларацию должны были подать еще в 2011г. а в 2012 у вас уже долг и пени... хотя я могу ошибаться

Я может путаю и у нас продажа 1 января 2011 была.
Смотрите, а схема может быть такая:
Сумма продажи 5 млн. Мы подтверждаем расходы например на 1 млн. Также есть вычет на 1 млн. И сейчас при покупке квартиры тоже можно компенсацию на 2 млн получить. Тогда получается: 5-1-1-2=1млн и с 1 млн только нажо НДФЛ в 13% уплатить? так?

Ой ой, сейчас только увидела что либо либо.
либо расходы подтвержаем, либо вычет в 1 млн используем.
Тогда наш вариант это 5-1-2=2млн

и что насчет льгот пенсионерам? может пенсионеры вообще от такого налога освобождены?

Дракошкина мама
стоимость продажи минус подтвержденные затраты на недвижимость( в вашем случае на строительство дома но обязательно с бумагами с чеками с квитанциями и т.д.) и уже с этой суммы 13%

Только подтвержденные расходы должны быть финансово-годными. А вот на счет просрочки подачи декларации - это верно.

ТафинЕ
и что насчет льгот пенсионерам? может пенсионеры вообще от такого налога освобождены?

Льгот нет.

ТафинЕ
Сумма продажи 5 млн. Мы подтверждаем расходы например на 1 млн. Также есть вычет на 1 млн. И сейчас при покупке квартиры тоже можно компенсацию на 2 млн получить. Тогда получается: 5-1-1-2=1млн и с 1 млн только нажо НДФЛ в 13% уплатить? так?

Не верно. Если Продажа 5млн, расходы 1млн, то налог (5-1)*13%=520тр. Поскольку продавец один, а покупатель другой, взаимозачет не получится. Он в любом случае сейчас не получится, т.к. для этого продавать и покупать надо в одном налоговом периоде. Сейчас остается заплатить 520тр и отдельно получить налоговый вычет на покупку жилья.

ПС: Грамотный риелторский совет стоит дешевле глупой ошибки.Сообщение было изменено пользователем 06-02-2012 в 15:09

В договоре стоимость участка и дома выделены отдельно? Если выделены, то вычет можно получить на каждый объект, т.е. 1 млн. на участок и 1 млн. на дом (если нет подтверждающих расходы документов на строительство дома) (5-1-1)*13%=390 т.р.

рыПка
вычет можно получить на каждый объект, т.е. 1 млн. на участок и 1 млн. на дом

Что-то мне помнится, что 1 млн за один налоговый период на любое количество объектов.

IlyaEka
Что-то мне помнится, что 1 млн за один налоговый период на любое количество объектов.

Хмм.. почитала НК, написано "с сумм, не превышающих в целом 1 000 000 рублей", поэтому видимо вы правы.
Но когда советовались со специалистом в налоговой в похожей ситуации, она сказала, главное, в договоре прописать отдельные суммы на дом и землю. Правда там дом в собственности уже лет 30, а зу приватизирован год как, поэтому посчитали что за дом налоги платить вообще не надо, а на землю будет применен вычет в 1 млн.
У автора, кстати, не понятно, когда купили участок, возможно тоже прошло 3 года.

IlyaEka
Поскольку продавец один, а покупатель другой,

и продавец и покупатель один и тот же

IlyaEka
отдельно получить налоговый вычет на покупку жилья

ага сто лет ждать пока там крохи эти накопятся

Ой как все сложно %)
Посоветуйте налогового консультатанта чтоли, грамотного, который нашу ситуацию изучит и поможет грамотно все оформить.

IlyaEka
для этого продавать и покупать надо в одном налоговом периоде

я насколько знаю на вычет можно подать в течение какого то количества лет после покупки. Если заявление на вычет и Декларацию с указанием доходов/расходов связанных с продажей дома подавать одновременно неужели взаимозачета не получится?

И кстати, участок не покупался, а обменивался на квартиру и вообще на квартиру (стоимость которой в договоре прописывалась как 1,7 млн) обменивался не участок а объект поврежденный пожаром, а сам участок оформлялся в администрации и выкупался за 8 тысяч рублей :=-O:
А построенный дом был зарегистрирован не как реконструированный объект после пожара, а как новое строение. Так вот будет ли считаться 1,7млн, как расходы понесенные на строительство этого дома? Походу что нет.

ТафинЕ
я насколько знаю на вычет можно подать в течение какого то количества лет после покупки

Тут фишка в том, что налоги вы должны заплатить за 2010 год, (или 2011 если св-во выдали не в 2010) а вычет на купленную квартиру только с 2012. Налоги за прошлые годы возвращать никто уже не будет.

А так сложно у вас все... обмены эти.

Можно попробовать сделать так:
1) На покупку объекта, поврежденного пожаром оформить налоговый вычет (тот который дают до 2 млн.) - 1,7 млн.
2) На продажу дома оформить вычет 1 млн.
3) На продажу участка оформить вычет 1 млн.
Итого: 5-1-1=3 млн. 313%=390 т.р.
И вам гос-во должно возврат с 1,713%=221 т.р.
390-221=169 т.р. к уплате.

Все это "скользко" очень, но вдруг.
Или ищите-покупайте чеки на 5 млн. на строительство дома.Сообщение было изменено пользователем 08-02-2012 в 11:57

ТафинЕ
Посоветуйте налогового консультатанта чтоли, грамотного, который нашу ситуацию изучит

А тут все безграмотные собрались

рыПка
Тут фишка в том, что налоги вы должны заплатить за 2010 год, (или 2011 если св-во выдали не в 2010) а вычет на купленную квартиру только с 2012.

Т.е. потеряно право на взаимозачет долга по налогам и возврата налогов по налоговому вычету на приобретенное жилье. Право на налоговый вычет на приобретенное жилье у Вас никто не отбирает, просто Вы отдельно должны заплатить налоги за 2010 (или 2011 год) и отдельно Вам вернут уплаченные Вами налоги с дохода, полученного начиная с 2012 года.

рыПка
169 т.р. к уплате.

Если очень сильно повезет и в налоговой будут слепы, но обычно они предпочитают ошибаться в свою пользу

Попробовала в официальной программе 3-НДФЛ "получить" два вычета по 1 млн. на дом и участок, не дает ((
Получается 5-1=413%=520 т.р.
1,713%=221 т.р.
520-221=299 т.р. к уплате (((

рыПка
1,7*13%=221 т.р.

Налоговая еще с подозрением смотрит на договоры мены с обозначенной ценой... Особенно, если она нереальна.