Вопрос к риэлторам и специалистам по недвижимости

Добрый день! У нас такая ситуация - планируем продавать трешку и студию на окраине и покупать трешку-четырешку в центре.
Как чисто технически происходит обмен, если в центре меня заинтересовал всего лишь один дом?

1. сначала ищем покупателей, потом они ждут нас, когда у нас появится встречный вариант? или никто ждать не будет в такой ситуации?
2. или сначала авансируем подходящую квартиру и срочно продаем свои квартиры? но тогда получается придется сильно дисконтировать...
3. нужно расширять список подходящих домов, чтобы не потерять потенциальных покупателей на свои квартиры?

Я бы сначала продала одну квартиру, чтобы были деньги на аванс и где можно пожить, пока покупается желаемая.

Аноним 683,
У вас из разряда практически нереально) один дом, денег нет)

Аноним 595,

Заранее можно продать только студию, т.к. в трешке прошел мат капитал. Без встречной покупки опека не разрешит трешку продать, если я не ошибаюсь

Сейчас подумала - может продать сначала студию и добить ее ипотекой для покупки (обмен планируем не сейчас, а через год-два , надеюсь ставки будут более вменяемые), а потом продать свою трешку спокойно?

Дак вам сейчас или через 2-3?!
Там через 2-3 всё может быть резко по-другому)
Студию сдаете?! Сравните стоимость аренды со ставками по вкладам (с потенциалом снижения ставок)

Аноним 468,

мне надо через пару лет, студия достраивается в следующем году. Решили сделать в ней простую отделку и продавать. Сдавать не будем, чтобы не вкладываться в мебель, и квартира имела товарный вид при продаже.
А что может быть принципиально по-другому ? - квартиры всегда продаются и покупаются

Цены могут быть другие, спрос выше или ниже

Квартира совсем пустая! Сделайте вайтбркс и сдавайте без мебели, не теряйте доход
Коммуналку за неё всё равно придётся платить

Аноним 683: А что может быть принципиально по-другому ? - квартиры всегда продаются и покупаются

Цены взлетят так, что передумаете переезжать.
Студию быстрее продадите без отделки например , или наоборот не будет студия пользоваться спросом … да много чего может быть))
Зачем за 2 года об этом думать?
Захотите квартиру в координально другом месте или дом

Аноним 633: Цены взлетят так, что передумаете переезжать.

так ведь и наши активы подорожают, тем более, что жилье в центре планируем в более возрастной вторичке, вряд ли она намного сильнее подорожает, чем наша недвижимость)

Если хотите решать вопрос сейчас, то идите к специалисту. У вас будет цепочка, альтернативная продажи это все не просто. И там действительно сложно найти тот вариант, который тебе по душе.
Если есть возможность, то в альтернативу лучше вообще не влазить.
Если вам через 2-3 года, то тогда и будете думать. Ситуация меняется. Ипотеки под 30% никто и представить себе не мог еще год назад.
Вам кажется что у вас своё жильё и вам всё легко. А вот вашему покупателю, скорее всего, нужна будет дешёвая ипотека.

Аноним 683: квартиры всегда продаются и покупаются

Вот точно не время загадывать, все меняется , иногда совсем не как планировали

Аноним 683: вряд ли она намного сильнее подорожает, чем наша недвижимость)

Так и ваша недвижимость не молодеет вроде?

Аноним 555,

обязательно пойдем к специалисту, а пока я просто мониторю рынок и обдумываю возможные варианты - я просто привыкла тщательно и заранее все обдумывать, учитывая при этом, что все меняется каждый месяц.
Не поняла вашу фразу про дешевую ипотеку для покупателя, сейчас без вариантов вообще-то - она для всех дорогая, если не подходишь под льготку.

Аноним 753: Так и ваша недвижимость не молодеет вроде?

естественно наша тоже не молодеет, поэтому закладываю, что доплата если и поменяется, то не критично.
Необходимая сумма для покупки трешки в центре на 2-3 миллиона меньше, чем предполагаемая сумма от продажи двух квартир (ориентируюсь не на цены продавцов, а скорее на оценку циан похожих квартир, т.к. хотелки продавцов часто неадекватны)

Аноним 683: обязательно пойдем к специалисту, а пока я просто мониторю рынок и обдумываю возможные варианты - я просто привыкла тщательно и заранее все обдумывать, учитывая при этом, что все меняется каждый месяц.

Вам специалист и объяснит все варианты в вашем случае.

Аноним 683: Не поняла вашу фразу про дешевую ипотеку для покупателя, сейчас без вариантов вообще-то - она для всех дорогая, если не подходишь под льготку.

Вам говорят, что ситуация изменится, цены вырастут. Вы ответили, что вам без разницы и ваша недвижимость тоже подорожает. Если ваша недвижимость будет слишком дорогой и ипотеки слишком дорогие, то у вас не будет покупателя.
Чтобы запустить вашу цепочку нужен человек с живыми деньгами на студию. Он будет главный.Вся ваша цепочка будет зависеть от ситуации на рынке.
Многие риэлторы говорят что пока их клиент не продаст квартиру, они даже не смотрят ему новый вариант. Потому, что это бесполезно.
А сейчас покупателя квартиры, который рассчитывает купить на деньги от продажи своей, риэлторы продавцов в серьёз не рассматривают.
Я сама ищу квартиру за наличку и сейчас варюсь во всём этом.

Аноним 683: продавать трешку и студию на окраине и покупать трешку-четырешку в центре.

Все параллельно.

Выставляете все на продажу и ездите смотрите варианты. В работе должны быть 2-3 которые вам подходят.

Продаете обе КВ и в это же время покупаете.

Тут уж как повезет. Не советую продавать и сидеть с деньгами. Надо сразу вложить из а то кв дорожают и дорожают.

Аноним 555: то идите к специалисту.

Вот этого не советую. Что автору этот специалист. Юрист для оформления сделок да, нужен. А продать и купить модно все используя открытые источники.

Аноним 808: Вот этого не советую. Что автору этот специалист. Юрист для оформления сделок да, нужен. А продать и купить модно все используя открытые источники.

Ну да, ну да. Цепочки самой составить. Упаси меня боже от альтернативной продажи. Видела я лица таких продавцов.
А продать две квартиры, одну с маткапом и купить в одном конкретном месте - это будет знатный вынос мозга.

Аноним 683,

Мб ещё передумаете так делать. В новой квартире надо буде выделить доли детям не меньше 6 кв метров. И дети так быстро растут, уезжают, зачем потом большая квартира с детскими долями. Конечно, став совершенолетними, дети могут подарить Вам эти доли,если захотят.

Аноним 555: А продать две квартиры, одну с маткапом и купить в одном конкретном месте - это будет знатный вынос мозга.

Юрист по недвижимости это легко все оформит. Никакого космоса. Я продавала сама дом в Молдавии. Без всяких риэлторов.

Разместила объявления на площадках, нашла покупателя и в отпуске провели сделку.

Потом в Екатеринбурге уже надо было продать квартиру и купить больше по площади.
Обращались к трем риэлторам. Помощи и пользы ровно ноль. Пытались абсолютно все сбить нам цену и очень сильно. Все хотели денег за воздух и больших. И предлагали варианты встречные из интернета, откуда я и сама отлично могла их взять.

Дошло до того, что нас отправили смотреть квартиру, озвучили цену. Я открыла интернет, а она там на 500 т. Дешевле выставлена.
То есть ещё и на встречной сделке пытались нажиться.

Спасибо, я сама разместила объявления опять же везде, и продали мы квартиру по той цене, которую хотели. Без занижения. И купили, что нам понравилось - подобрали варианты в интернете, договорились и посмотрели сразу 5 квартир за пол дня. Первая оказалась нашей.

За оформление двух сделок (проверка документов, общение с продавцами, покупателями и помощь в оформлении) примерно 25 000 заплатили юристу. И все.

Не понимаю вообще зачем нужны риэлторы. Лично мне они один вред приносили. Говорили про какие-то там "свои базы" - абсолютно все выставлено на сайтах недвижимости. Все их базы.

Сколько пустопорожних "покупателей" от них приходили - подставных наверное половина. Торговались и пытались доказать, что мы "очень дорого просим". По мне так они все мошенники. В той или иной степени.

Аноним 808: По мне так они все мошенники. В той или иной степени.

Тут соглашусь. Ищу нам квартиру вторичку. Одно враньё про документы, про квартиры, про хозяев. Липовые объявления на сайтах. Лишь бы найти клиента и продать, ни за что не отвечают.

Аноним 683: Заранее можно продать только студию, т.к. в трешке прошел мат капитал. Без встречной покупки опека не разрешит трешку продать, если я не ошибаюсь

Тогда надо сначала трешку и продавать.
Вы продадите студию и купите новую квартиру.
А где потом встречная покупка для трёшки? Или я ошибаюсь?
Автор, можете спросить у риэлторов в теме про вторичку. Там их минимум три.

Аноним 683: планируем не сейчас, а через год-два , надеюсь ставки будут более вменяемые

Мы не знаем что через месяц будет. А вы год два

Аноним 683: продать сначала студию и добить ее ипотекой

Я бы так и сделала, одобрила бы уже ипотеку, взяла ипотеку желаемую, потом по мере продаж квартир закрывала ипотеку максимально, чем быстрее, тем меньше переплата получится. Ставки не всегда высокие, с прошлым кризисом в 2017 вроде году взяла ипотеку под высокий %%, когда ставки понизились пошла в банк с заявлением о понижении %%, через 10 дней понизили по рынку, заплатила 6 тыс. за регистрацию нового доп.договора через мфц всё быстро, сотрудник банка сопровождал, со следующего месяца после регистрации (ещё дней 10) пониженный платёж. Года 2 платила высокий %. В итоге всё равно выгодно.

Аноним 683,

Автор, более или менее реальные цены сделок указаны на "Домклик прайс". Нужно заходить через Яндекс браузер. Я уже знаю по чем продали те или иные квартиры и цены там совпадают.
Циан с потолка оценивает квартиры.
Ещё учтите, бывают такие продавцы, их не интересуют цены по рынку. Вот хотелка у него такая и всё. Не хватает ему именно столько денег на шикарный новострой. А вам тоже хочется именно его квартиру. И таких продавцов процентов 70.
Есть те, кто ставит вменяемую цену, вот такие квартиры уходят за неделю.