Кто хочет погасить ипотеку материнским капиталом,читайте внимательно!

www.e1.ru/articles/analitics/005/056/article_5056.html

05 марта 09:26

Ускользающий налоговый вычет
Андрей Губанов liberal@e1.ru

Пакет законов, долженствующих облегчить выживание россиян в период кризиса, преподнес ряд малоприятных сюрпризов. Как оказалось, воспользовавшись некоторыми "антикризисными" льготами, можно лишиться права на получение налогового вычета (или части его). Например, ипотечный заемщик, испытывающий сегодня сложности с погашением кредита из-за потери работы или снижения зарплаты, может реструктурировать свой кредит. Для этого следует обратиться в свой банк или в Свердловское агентство по ипотечному жилищному кредитованию (САИЖК). В результате заемщик может получить отсрочку по погашению кредита или уменьшить размер ежемесячного платежа (подробно об этом механизме мы расскажем в ближайшее время). Существует два способа реструктурировать ипотечный кредит: через "стабилизационный заем" и через "смешанный договор". Если применяется "смешанный договор", то с заемщиком заключается новый договор на предоставление ипотечного кредита (а старый – расторгается). В результате человек получает временное послабление по кредитным платежам, но лишается права на получение имущественного налогового вычета на сумму процентов, уплаченных по кредиту (вычет за саму квартиру сохраняется).

Напомню, имущественный налоговый вычет – это когда человек, купивший жилье, забирает из бюджета подоходный налог (он же НДФЛ) с суммы, пошедшей на покупку жилья. Такой льготой разрешается воспользоваться только один раз в жизни. Кроме того, существует ограничение, можно забрать налог, заплаченный с суммы не более 2 млн руб., то есть человеку вернется не более 260 тыс. руб. (13-процентный НДФЛ от 2 млн). Подробно об этом см. статью, опубликованную 01.12.08.

Если при покупке жилья использовался кредит, то сумма, выплаченная в счет процентов по кредиту тоже попадает под вычет. Но на нее ограничения не распространяются. С учетом кредита сумма, возвращенная заемщику может в несколько раз превышать упомянутые 260 тыс. Но (!) если заемщик реструктурировал свой кредит через "смешанный договор", то он теряет право на налоговый вычет по процентам по обновленному кредиту. При этом потери могут быть весьма существенные. Например, если реструктурируется кредит на 1 млн руб., взятый на 15 лет, то сумма недополученного вычета (на проценты по кредиту) может превысить 180 тыс. руб. Поэтому, кстати, как недавно заметила директора УБК "Магазин ипотеки" Елена Мяло, она рекомендовала бы ипотечным заемщикам, решившим реструктурировать свой кредит, воспользоваться не "смешанным договором", а "стабилизационным займом". В этом случае право на вычет по процентам сохраняется.

Материнский капитал против налогового вычета

Еще один антикризисный подарок от властей – возможность досрочно воспользоваться материнским капиталом. Изначально предполагалось, что материнский капитал можно использовать (для покупки жилья, погашения ипотеки и пр.) только когда ребенку исполнится три года. Но в декабре был принят закон N288-ФЗ, который внес изменения в закон о материнском капитале. Теперь с его помощью можно погашать ипотеку, не выжидая трех лет. Под досрочное погашение попадают ипотечные договоры, заключенные до конца 2010 г. Правда, при условии, что купленное жилье оформлено в долевую собственность всех членов семьи.

Проблема в том, что если оформить покупку жилья таким образом, то размер налогового вычета уменьшится вчетверо (!), а может и больше. Семья, имеющая право на материнский капитал, чаще всего состоит из четырех человек. И по нормам Налогового кодекса сумма вычета (2 млн руб.) делится на всех владельцев. То есть, вместо 260 тыс. руб. человек получит вчетверо меньше. Правда, согласно письму Минфина N03-04-05-01/123 от 21.04.08 один собственник может оказаться от вычета в пользу другого. Например, весь вычет может получить папа. Но проблема в том, что согласно этому же письму остальные члены семьи лишаются права в дальнейшем воспользоваться налоговым вычетом. Хорошенькая помощь государства: семья получает материнский капитал (сегодня 300 тыс.), но теряет три четверти налогового вычета (195 тыс. без учета вычета на проценты по ипотеке). Если же учитывать проценты по кредиту, то потери на вычете легко могут превысить 300 тыс.
Но не спешите окончательно впадать в уныние. Как пояснила заместитель управляющего отделением Пенсионного фонда по Свердловской области Ольга Шубина, после выхода Постановления правительства РФ N20 от 13.01.09, воспользоваться материнским капиталом смогут и те семьи, в которых купленная квартира оформлена только на одного члена семьи. Только ему надо будет составить и нотариально оформить обязательство, согласно которому он после погашения кредита оформит жилье в долевую собственность всех проживающих с ним членов семьи, с определением доли каждого.
Отсюда мораль: даже если вы планируете гасить ипотеку с помощью материнского капитала, оформляйте жилье на одного человека. Остальные члены семьи станут совладельцами после расплаты по кредиту и получения налогового вычета.

Семейным только половину вычета

Теперь все хорошо? Опять нет! Оказывается, даже если человек воспользовался имущественным вычетом при покупке квартиры, оформленной только на него, то, по мнению налоговиков, остальные члены семьи уже не вправе требовать налоговые вычеты для себя.

Например, недавно один из посетителей портала е1 пожаловался, что налоговая отказала ему в имущественном налоговом вычете на том основании, что его супруга уже когда то воспользовалась своим правом на вычет при покупке жилья. И это не смотря на то, что наш герой в ту пору, хотя уже и был женат на упомянутой гражданке, но даже не был оформлен в качестве совладельца, купленной ею квартиры. По-видимому, налоговики руководствовались Постановлением Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 27.11.07 N 8184/07, в котором говорится, что имущество, приобретенное в браке одним из супругов, является совместной собственностью (если иное не установлено брачным или иным соглашением). Само по себе это положение ничем не грозит человеку. Но ведь существует еще письмо Минфина от 21.04.08 N 03-04-05-01/123. Его смысл сводится к следующему: если один из собственников жилья воспользовался имущественным налоговым вычетом, то считается, что другие собственники тоже воспользовались вычетом, а значит, в дальнейшем вычет им становится недоступен (об этом письме мы писали 15.05.08).

Аудитор фирмы "Налоговый адвокат" Артур Каримов считает, что налоговый инспектор, отказавший предоставить вычет в описанной ситуации, поступили неправомерно. Вот что он говорит:

• Налоговые органы обязаны руководствоваться, в том числе и разъяснениями Минфина РФ по вопросам законодательства о налогах и сборах (пп. 5 п. 1 ст. 32 Налогового кодекса РФ). Так вот, в Письме Минфина РФ от 14.07. 08 N 03-04-05-01/243 указано что, в ситуации, когда супруги приобретают квартиру в общую совместную собственность, и ранее один из супругов уже использовал право на получение имущественного вычета по НДФЛ, второй супруг имеет право на получение вычета в размере половины стоимости жилья, но не более 2 млн руб. (до 2008 г. не более 1 млн руб.). Стоит отметить, что и предоставление вычета в данной сумме (только половины от стоимости жилья) не бесспорно. Однако отстаивать вычет на полную сумму жилья, гражданину, скорее всего, придется в суде…

Ну вот, мы начали разговор об издержках антикризисных форм поддержки граждан, а пришли к проблеме, касающейся очень многих покупателей жилья. В ситуацию, аналогичную описанной может попасть как ипотечный заемщик, решивший гасить ипотеку материнским капиталом, так и любой человек, купивший жилье, находясь в браке. Раньше считалось, что оформление купленного жилье на одного собственника позволяет сохранить право на вычет для членов его семьи. Однако, как мы видим, даже это не спасает. И сумма невозвращенного вычета для многих заемщиков может оказаться больше, чем сумма материнского капитала.Сообщение было изменено пользователем 13-03-2009 в 23:07