Помогите разобрать жилищно финансовый вопрос

Аноним 657: Не заработает, у нее на редкость низкий процент (даже по нынешним временам), всего ~ 7%

С чего вы взяли то ? Процент по вкладу 15 с чем то

Еlfik: В моем случае было так. Я считала на ипотечном калькуляторе.
При сокращении срока меньше процентов выплачиваешь.

В любых случаях. Потому что при сокращении срока вы платите больше ежемесячно. Если бы вы "сокращали платеж", но досрочно вносили бы до суммы вашего "несокращенного платежа", то не переплатили бы ни копейки больше.
Например.
Вы можете платить 40 000, внесли досрочный платеж.

1. При сокращении срока вы так и платите минимальный 40 000. Он у вас в графике 40 000. Переплата N
2. При сокращении платежа. У вас минимальный 35 000 (в графике так). Но вы же можете платить 40 000. Вот и платите 40 000 = 35 000 (минимальный) + 5 000 (досрочный). И так далее... Если каждый месяц будете платить одинаковую сумму (все что выше минимального кидать на досрочку), переплата точно также будет N (и ни копейки больше).

Аноним 641: + 10 тыс от вклада.

Аноним 641: С чего вы взяли то ? Процент по вкладу 15 с чем то

Прошу прощения. Смутило вот это (про 10 тысяч от вклада, потом только прочитала что это часть дохода от вклада). Значит и сейчас что-то остается.
Значит ждете когда проценты по вкладу упадут до ипотечных, тогда можно и в ипотеку кидать. До тех пор, выгоднее так.

Квартира у вас стоит 7 000 000, вы сдаете ее за 360 000 в год. Примерно 5% годовых доходность.
Ипотека 10,9% (это расход)
Вклад 15,5% (доход)

Из всего этого выгоднее вклад.

У застройщиков много вариантов со сниженной % по ипотеке

Если уж что-то и делать, то без привлечения новых кредитов. Сделать ремонт в трешке и сдать за 50 000. Или продать трешку, купить две студии (или старые "однушки") и сдать их по 25 000 каждая. Ипотеку старую тоже лучше пока не трогать, платить 10% по нынешним временам это очень выгодно.

Аноним 657: Сделать ремонт в трешке и сдать за 50 000.

Это целесообразнее всего, но есть ли спрос за такую цену
Трешка очень плохо сдается. Только если большой семье. Сейчас как 2ку ее сдаю, т к одна комната вообще пустая и закрыта. Ну и ремонта нет толком, все убитое

*самакоролева*: Если смотреть все эти сниженные %%, то это, как правило, сниженная ипотека на первые год-два, в дальше по полной. Это интересно, если понимаешь, что выплатишь за эти год-два. Та же история с рассрочками. Но это все рабочие варианты при быстром гашении.

Так это понятно. На 5 лет сниженный процент устраивает.

ДиВа*: Новую однушку надо будет обставить еще

Не за миллион же обставлять.

Больше вопрос про срок владения трешкой. Может дорого продавать из-за налога.

Меня удивляют советы продать старую трешку и купить две (!) новые (!) квартиры за эти деньги. Где такие цены дают? !

Неромантик: Эту продаёте за 7, покупаете однушку за 5 на вторичке, 2 закидываете в ипотеку с уменьшением платежа, сокращаете платёж до 20.
Однушку сдаёте условно за 20, плюс ваша 10 со вклада, платите ежемесячно по 30 тысяч снижая срок платежа.

Никакого профита. Плюс-минус то что и сейчас, просто действий очень много.
Сейчас уавтора самый нерентабельный актив это квартира стоимостью 7 млн. ее надо продать, деньги на вклад. И все.
Но вкладов люди боятся, всем нужен бетон. Поэтому уж оставить так как есть. Ну или продать трешку без ремонта и купить хорошую 1-к., чтобы сдавать за те же 30 тысяч. Если останется на вклад деньги. Так квартира хоть будет новая и ремонт делать не надо. Но или вообще ничего не делать. По сути ничего от этого не изменится.

zelenaya ya: через пару лет 40 тыс совсем смешной оплата будет

Сомнительно.
Два года назад у меня зп такая же была. А цены в магазинах выросли

Аноним 34: Меня удивляют советы продать старую трешку и купить две (!) новые (!) квартиры за эти деньги.

Две старые квартиры (откуда новые-то взяли). Или две студии в строящемся жилье.

Material girl: Я бы продала наследную, погасила ипотеку. Остаток раскидала на депозиты и пусть лежит. Если покупать что то, то новое у застройщика и желательно с отделкой. Можно за счёт локации выиграть в цене.

Да, именно так.

Аноним 657: две студии в строящемся жилье.

Квартиры в строящемся не будут приносить прибыли от сьема ближайший год. То есть станут расходом, в то время как трешка уже является доходом.

Ну и может районы разные, но я в своем даже в строящемся не знаю за 3,5 млн студий. И старых однушек тоже. Все дороже.

Аноним 34: Квартиры в строящемся не будут приносить прибыли от сьема ближайший год. То есть станут расходом, в то время как трешка уже является доходом.

Есть и готовые за 3 с копейками....

Аноним 34: Ну и может районы разные, но я в своем даже в строящемся не знаю за 3,5 млн студий. И старых однушек тоже. Все дороже.

Да, районы, конечно. Я тоже к центру привыкла, тоже дико звучит... Но вот Уктус. Вторичка.

Аноним 641: Меня больше текущая ипотека напрягает и переплата за нее, чем ликвидность

Ответ: при этом хотите взять другую ипотеку, которая точно также будет напрягать.

Аноним 328: Но есть еще вклад 1,8 итого уже 4,5 млн.
Можно поискать однушку на эти деньги с небольшой добивкой, сдавать ее за 25 тыс наверно получится, в результате получить квартиру под сдачу без ипотеки в ближайшем времени, а не через 20 лет

Ответ: с одной стороны так, к с другой ребенку интереснее было бы жить в 3-ке вторичен, чем в 1-ке.

анониМ: с одной стороны так, к с другой ребенку интереснее было бы жить в 3-ке вторичен, чем в 1-ке.

С чего это? Коммуналку гигантскую оплачивать? Молодежи прикольнее жить в новостройках, с красивыми подъездами, большими окнами и современными планировками, ухоженными дворами, чем в хрущах, которые через 10-15 лет будут неликвид.